2022年中國房地產市場展望——物業投資篇

2021年，中國商業地產租賃需求迭創新高，大宗物業投資快速反彈。展望2022年，中國經濟增速將逐步向常態回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業地產新周期注入活力。值此虎年開局之際，CBRE世邦魏理仕發布《2022年中國房地產市場展望》報告，闡述2022年中國經濟持續復蘇背景下商業地產發展的趨勢和機遇。以下為此次年度重磅報告系列第一篇——寫字樓篇。

2021年，中國商業地產租賃需求迭創新高，大宗物業投資快速反彈。展望2022年，中國經濟增速將逐步向常態回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業地產新周期注入活力。值此虎年開局之際，CBRE世邦魏理仕發布《2022年中國房地產市場展望》報告，闡述2022年中國經濟持續復蘇背景下商業地產發展的趨勢和機遇。以下為此次年度重磅報告系列第一篇——寫字樓篇。  

速覽

不確定性： 

經濟增速放緩與科技行業監管加強。 

增長機遇： 

細分行業新亮點，樓宇健康成趨勢。 

底層技術研發、互聯網企業服務、證券資管等細分行業持續支撐租賃需求，全國凈吸納量有望超過600萬平方米。 

47%租戶認為樓宇健康影響其選址決策。 

策略建議：

給租戶的建議——積極規劃或推進房地產策略。增加房地產組合和租約的靈活性，關注綠色健康的樓宇和辦公環境。 

給業主的建議——關注高成長型行業，把握租戶升級需求。添加或改造樓宇的健康設施和適用于靈活辦公的配置。

以下為報告摘要

2022年凈吸納量同比放緩，但仍有望突破600萬平方米

受惠于中國出色的疫情防控和優于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市需求。

宏觀環境面臨挑戰，但創新型行業擴張意愿強勁

2022年國內寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環境喜憂參半。一方面，經濟增速的放緩和此前快速成長的在線教育、在線游戲等行業的強化監管將在短期內影響相關企業擴張意愿。而另一方面，RCEP的正式生效、金融行業改革開放的深化和逆周期財政和貨幣政策調整有望為租賃市場增添額外的活力。與此同時，受到政府重點支持的戰略新興產業將持續高速增長。國家信息中心調查數據顯示，2021年三季度我國戰略性新興產業創新景氣指數為130.7，處于近三年來的高位水平。

從微觀層面來看，我們對2022年寫字樓需求的前景仍較為樂觀。CBRE 2021年的中國寫字樓租戶調查顯示，60%的企業計劃在未來三年增加員工數量，同時出于疫情后對工作場所健康訴求的提升，有49%的受訪企業則計劃增加人均辦公面積?？萍?、生物醫藥是我們此次調查中擴張意愿最強勁的行業。

綜合以上因素，CBRE預計2022年全國寫字樓凈吸納量將達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。

主力需求穩定，細分行業出現亮點

科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，我們預計，兩大行業在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業將有新的亮點出現。

科技行業：回歸底層技術研發和企業應用

2022年科技企業將更多地從模式創新回歸到底層技術研發和企業服務應用的發展路徑上，人工智能和云計算是其中的熱門賽道。天眼查數據顯示，2021年全國新增8.6萬多家云計算相關企業，上半年人工智能相關企業新增注冊量達30萬余家，同比增長88%。此外，元宇宙概念的橫空出世也讓專注于“入口級”硬件設備VR/AR的企業迅速擴張。我們認為，人工智能、云計算、元宇宙將成為2022年的科技關鍵詞助推相關企業的業務擴張和租賃需求增長。

金融行業：改革開放紅利激活證券資管需求

2021年金融行業改革開放繼續深化：北京證券交易所和廣州期貨交易所揭牌、公募REITs上市、首批金控公司申請獲得受理、外資控股和獨資的保險證券基金公司相繼開業。得益于政策紅利的證券資管等金融子行業加速擴張。數據顯示，2021年券商保代人增長達17%，投資顧問人數增加12%，一般證券業務人數亦增漲5%。而在寫字樓市場上，2021年證券類租戶租賃面積同比新增163%。

2022年，我們預計股票發行注冊制的全面推開和外資背景的券商理財公司加速布局將繼續利好優質寫字樓需求。

醫藥與生命科學行業：聚焦京滬，高速擴容

疫苗和特效藥的持續研發投入和人口老齡化的長期趨勢使醫藥與生命科學行業保持高速增長。2021年前三季度，醫藥制造業增加值同比增長26.5%；全年醫藥健康行業融資金額和筆數分別增長19.3%和38.6%。CBRE預計，該行業在2022年仍然具備高速增長的動能，醫藥和生命科學企業總部和研發中心集聚的京滬寫字樓市場將最為受益。

供應集中釋放，利于租戶擴張

經歷了2020年和2021年的相對供應低谷后，2022年寫字樓市場將迎來新項目的集中釋放。全國18個主要城市計劃交付的寫字樓體量約950萬平方米，考慮到疫情局部性爆發、冬奧會、雙限等因素對建設進度的潛在影響，我們預計全年新增供應將在800萬平方米，較2021年增長25%左右。

供需格局整體利于租戶方，但城市與區位間存在分化

伴隨新增供應的反彈，2022年末國內18個主要城市寫字樓市場的整體空置率水平預計將回升至23%，但仍低于疫情爆發的2020年的峰值水平。市場供需整體將利于租戶方，但城市與板塊間的格局將有所分化。

一線城市的空置率水平仍將控制在20%以下，尤其是北京在國貿CBD和麗澤本輪供應高峰接近尾聲后，未來三年新增供應將持續回落。2022年廣州的新增供應也將同比下降兩成。二線城市中，2022年多個華東和中西部市場將進入供應爆發期；除成都外，其余城市的空置率將位于20%以上。

分區位來看，一線城市新增供應的90%集中于新興板塊，包括上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲。二線城市杭州的錢江新城、成都金融城和東大街、武漢中南路等核心區位將迎來多個高品質項目入市。

租金降幅繼續收窄，一線城市核心板塊率先上漲

2022年，受新增供應爆發影響，全國18個主要城市寫字樓租金平均指數預計小幅下降0.4%?？傮w需求偏弱的華北二線城市，以及空置率高企的中西部二線城市將面臨更大的租金下行壓力。

一線城市租金表現繼續跑贏二線城市。北京將率先向業主市場轉變，2022年平均租金將增長0.4%。滬深兩市將延續供需兩旺的格局，租金走勢平穩。而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

核心商務區將成為一線城市租金企穩回升的引領板塊。2021年一線城市核心區租賃成交面積大幅增長123%，目前大部分板塊的空置率已經低于10%，且除廣州珠江新城外今年新增供應極度稀缺。2022年上海南京西路、北京國貿和中關村等板塊租金將企穩或逐步攀升，上海陸家嘴、深圳福田CBD將觸底回升。

擴租和升級為主要房地產策略，樓宇健康關注度提升

擴租和升級是2022年寫字樓租戶的主流房地產策略；全球疫情的持續讓越來越多的租戶將樓宇健康納入選址因素。

CBRE 2021年中國寫字樓租戶調查顯示，未來三年將優先進行擴租和整合的受訪者分別占到24%和20%，占據前兩位。2022年充裕的可租面積將為租戶上述房地產策略的實施創造良機。在2021年，擴租交易的成交面積較2020年及2019年分別增長了205%和318%。

另一個重要的租賃趨勢是品質升級，高品質新樓宇集中且交通和商業配套完備的新興商務區將持續受到青睞。繼前兩年的上海前灘、北京麗澤之后，上海徐匯濱江、深圳前海、廣州琶洲有望成為2022年的熱點租戶流入區域。

另一方面，隨著一線城市核心商務區空置率進一步走低，金融、專業服務等希望在上述區位進行辦公空間搬遷升級的租戶需要加快推進其租賃計劃。

樓宇健康關注度提升

品質升級的趨勢也反映出企業與員工關注辦公場所健康的長期訴求。疫情爆發后，健康成為企業租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調查結果顯示，47%的受訪企業認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。

結論和建議

給租戶的建議

1.2022年市場供應充沛，租戶可積極規劃或推進房地產策略；但需要為部分城市和板塊的供求逆轉和租金反彈做好準備，如北京全域、上海南京西路、前灘、浦東世博等。

2.疫情仍可能出現零星爆發，租戶務必在辦公和房地產策略中考慮設置應急方案，如遠程辦公、租約中不可抗力的免責等。

3.健康安全的重要性日益提升。通過辦公室內添加更多健康設施設備和租賃綠色健康樓宇來提升企業運營能力和人才吸引力。

4.確定短期和長期的房地產組合增長計劃，可考慮更多地使用靈活辦公。

5.讓企業房地產策略與ESG目標保持一致。

給業主的建議

1.重點關注高成長的科技、生命科學等行業。

2.對大部分的市場和區位而言，提升出租率仍是當務之急。建議新樓把握租戶擴租和品質升級的趨勢，著眼于優質租戶組合的構建和中長期的運營表現。

3.針對租戶健康訴求，添加或改造樓宇的健康設施，如清潔機器人、無接觸設備、新風系統等。務必保持高頻次的消毒消殺管理。

4.在樓宇內配置共享辦公、共享會議室、移動辦公亭等，為租戶靈活辦公提供設施支持。